Konstantdarlehen: inzwischen eine echte Alternative!

Konstantdarlehen bzw. Kombi-Darlehen sind eine besondere Form der Bausparvorfinanzierung. Hierbei werden Darlehensbetrag, Bausparsumme und monatliche Bausparbeiträge so aufeinander abgestimmt, dass der Darlehensnehmer über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Darlehensrate zahlt. Klingt gut, kann aber auch gewaltig ins Auge gehen.

So funktionieren Konstantdarlehen

Bei einem normalen Annuitätendarlehen (“Volltilgerdarlehen”) werden die Zinsen beispielsweise für 20 oder mehr Jahre festgeschrieben und die Tilgung so angepasst, dass das Darlehen bei Ende der Zinsbindung komplett getilgt ist.

Bei einem klassischen Konstantdarlehen bzw. Kombi-Darlehen nehmen Sie statt dessen ein Darlehen auf und zahlen hierfür “nur” die Zinsen (“Vorausdarlehen”). Gleichzeitig schließen Sie einen Bausparvertrag in gleicher Höhe ab. Statt wie bei einem Annuitätendarlehen eine laufende Tilgung zu zahlen, zahlen Sie einen vergleichbaren Betrag in den Bausparvertrag ein. Ziel ist, dass Sie in 10-15 Jahren (= Laufzeit des Voraussdarlehen) das erforderliche Mindestguthaben in den Bausparvertrag eingezahlt haben. Dies sind je nach Bausparkasse und Tarif ca. 25-50 Prozent der Bausparsumme. Damit kann der Bausparvertrag dann grundsätzlich zugeteilt werden.

Mit der Zuteilung bekommen Sie dann von der Bausparkasse das eingezahlte Guthaben (inkl. Zinsen) sowie das Bauspardarlehen. Damit zahlen Sie das ursprünglich aufgenommene Vorausdarlehen in einer Summe zurück. Sie zahlen dann noch das Bauspardarlehen ab.

Bei einem Konstantdarlehen werden die Beträge und Laufzeiten so aufeinander abgestimmt, dass die Gesamtraten vor und nach Zuteilung des Bausparvertrages gleich hoch sind.

Und warum heißt das Konstantdarlehen?

Die monatlichen Raten (Zinsen, Einzahlungen in den Bausparvertrag und die späteren Zins- und Tilgungsraten für das Bauspardarlehen) sind so berechnet, dass Sie über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende, konstante Rate haben. Diese Rate bleibt bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens unverändert und ist völlig unabhängig von der späteren Entwicklung am Zinsmarkt.

Klingt ja irgendwie kompliziert?!

Zugegeben: Das Modell klingt auf den ersten Blick sehr kompliziert, aber davon sollte man sich nicht irre machen lassen. Letztlich ist entscheidend, dass Ihnen der Darlehensgeber (z.B. eine Bausparkasse) für einen bestimmten Darlehensbetrag eine feste Rate über eine feste Gesamtlaufzeit zusagt. Von der komplizierten Abwicklung innerhalb der Bausparkasse bekommen Sie als Kunde kaum etwas mit.

Vorteile des Konstantdarlehens

vergleichsweise niedrige Zinsen über die gesamte Laufzeit (insbesondere bei Beleihungen ab ca. 80 Prozent aufwärts)
Kein Zinsänderungsrisiko (wenn der Zinssatz für das Vorausdarlehen "fest bis Zuteilung" ist)
Nach Zuteilung des Bausparvertrages unbegrenzte und unkomplizierte Sondertilgungsmöglichkeiten
Staatliche Förderung ist möglich (Wohnungsbauprämie, Wohnriester)

Nachteile des Konstantdarlehens

bei Abschluss eines Bausparvertrages fallen Abschlussgebühren zwischen 1% bis 1,6% an (die i.d.R. über die ersten Sparraten “abgestottert” wird)
viele Konstantdarlehen sind Mogelpackungen ("unechte Konstantdarlehen")

Vorsicht Mogelpackung!

Häufig werden von Banken und Vermittlern falsche bzw. unechte Konstantdarlehen angeboten. Die erkennt man ganz einfach daran, dass das sog. Vorausdarlehen nicht von der Bausparkasse kommt, sondern von irgendeiner Bank. In der Folge ist der Zinssatz für das Vorausdarlehen nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben (z.B. 10 Jahre), nicht aber bis zur Zuteilung des Bausparvertrages. Sollte sich die Zuteilung des Bausparvertrages verzögern, besteht also ein Zinsänderungsrisiko. Und damit ist es streng genommen kein Konstantmodell mehr.

Außerdem besteht die Gefahr, dass die Bausparkasse das Darlehen bei Zuteilung verweigert. Das kann der Fall sein, wenn Sie zum Zeitpunkt der Zuteilung beispielsweise gerade arbeitslos sind, einen Schufa-Eintrag haben, sich frisch selbstständig gemacht haben oder gerade dann im Ausland leben oder arbeiten. Auch dann bricht das Konstantmodell in sich zusammen. Und dann haben Sie ein echtes Problem, denn die erstfinanzierende Bank will ihr Geld zurück.

Echte Konstantdarlehen erkennt man daran, dass der Zinssatz für das Vorausdarlehen gem. Vertrag fest bis Zuteilung ist UND das Bauspardarlehen zusammen mit dem Vorausdarlehen genehmigt wird.

Für wen ist ein Konstantdarlehen sinnvoll?

Das Konstant-Darlehen ist für Sie ideal, wenn Sie eher sicherheitsbewusst sind und Sie eine absolute Zinssicherheit wünschen. Gerade bei höheren Beleihungen sind Konstantdarlehen derzeit deutlich günstiger als vergleichbare Annuitätendarlehen mit langen Sollzinsbindungen. Das gilt aber nur für echte Konstantdarlehen.

Durch die stark gestiegenen Zinsen ist ein Konstantdarlehen mittlerweile für jeden interessant und eine ernst zu nehmende Alternative zu einem "normalen" Annuitätendarlehen.

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